実家の売却で後悔すること結構あるようです。
私も実はその一人。
私の実家は、父が亡くなった後空き家になり私がを相続をしました。
相続後、空き家を管理するのにはお金も労力もかかるので、売却することに・・・。
しかし、思った以上に安い金額での売却をしてしまったのです。
今は、もう少し高い金額で売ることができなかったのかと後悔しています。
今回は、そんな実家の売却で後悔しないためのポイントを紹介していきます。
私の実例も挙げながら紹介していきますので、ぜひ最後まで読んで参考になさってください。
私が実家を売却して後悔した実例
売却した家は父母が数年前にリフォーム
実家は築35年の古い家でしたが、父母が老後の二人暮らし用に10年前にリフォームした物件でした。
老後の生活を考えてのリフォームでしたので段差のないバリアフリーにして、キッチンもIH使用になっていました。
お風呂や洗濯場など水回りの導線もそれなりに考えられていて、割と綺麗で快適に暮らせる状態になっていました。
勿論、耐震もしっかりと対応してあり、当時1500万ほどかけてのリフォーム。
建坪はあまり大きくはありませんでしたが、小さな家族が住むにはちょうど良い大きさの家出した。
スパーや最寄りの駅にも歩いていける場所で、静かな住宅街でしたので立地条件も悪くなかったとと思います。
父母が亡くなり家を相続
私は結婚するまでは、父母と妹の4人暮らしでした。
その後、私も妹も結婚して家を出たので父母は長い間二人で暮らしていたのです。
しかし、7年前に母が亡くなり、しばらく父が一人暮らしをしていましたが、3年前に亡くなりました。
その後私たち姉妹は、実家の家を二人で相続することになり2年ほどは空き家になった家を管理していました。
空き家になった家には、固定資産税もかかりますし庭木の剪定や除草などもしなければなりません。
一番気がかりだったのは、空き家にしておくことで、災害などがあった時に近所への迷惑がかかったらと思うことです。
また、雪国ですので積雪が多いと家の前の除雪ができず近所の方にも迷惑をかけることにもなりました。
やはり、妹と相談して売却できればしたいという思いが強くなってきました。
売却するまでの経緯
私の実家の売却は、突然だったのです。
実は不動産屋さんを通さず、遠縁の方が「買いたい」と声をかけたくださったのです。
寝耳に水だったのですが、周りの人からは
「田舎なので、欲しいという人にはすぐに売った方が良い」
「家はなかなか売れない。ただ同然でも売った方が良い」
「不動産屋を通すと手数料がかかるから、不動産屋を通さないで売った方が良い」
などの声があり、よく分からないうちに売ってしまったというのが実情です。
もう少し高い金額で売りたいと思ったのですが、急ぎすぎたのが大きな原因・・・。
私は、不動産屋を通さずに売却しましたが、やはり不動産屋を通して売却すると、事前に様々な情報をもらえたり、こちらの気持ちを伝えることで少しでも高額に売れたことでしょう。
今となっては本当にもう少し高い金額で売りたいと、悔しい思いをしています。
空き家の売却方法と流れ
一般的には、空き家の売却は不動産会社を通すことになります。
中には、売却より賃貸を進められる場合もあるでしょう。
実績のある不動産会社は、多くの案件を扱っているので事前に様々な情報をもらうことができます。
さらに、売却する側の希望もしっかりと聞いてもらえて、相手にも仲介して伝えてくださるので、その点安心です。
それでは空き家の売却方法と流れについて解説していきますね。
ステップ１：不動産会社への相談・査定依頼
まずは、不動産会社に相談し、あなたの所有している空き家の査定を依頼します。
相続の時に市町村の市役所や役場で、土地・住宅の価格を示されますが、査定額はその価格とは別物。
私も、土地や住宅の価格はそれなりの値段でしたが、ネットで簡易の査定をしてもらった時は、かなりお安い金額になっていました。
ネットで簡易的に査定をしてもらうと、その後の売却価格の参考になります。
ステップ2：媒介契約
不動産会社に相談して売却を頼みたいと思ったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
この時に大事なのは、契約内容や手数料です。
詳しい契約の内容を確認することはとても重要です。
また、売却時にかかる手数料についても明確にしておくと良いでしょう。
私は、不動産会社に頼まなかったので手数料は無料でしたが、実際には以下のような手数料がかかります。
不動産価格が400万円を超える場合: 売買価格の「3％プラス6万円」（税抜き）が上限
不動産価格が200万円超400万円以下: 「4％プラス2万円」が上限
不動産価格が200万円以下: 「5％」が上限
※空き家は築年数が経過しているため、不動産価格が400万円を割り込むケースが多いのも実際です。
ステップ3：売却活動・部屋のクリーニング:
家を売ることになると、不動産会社が広告や内見を行います。
内見の段階では、空き家をきれいに整えておくことが大切です。
勿論、それまでには遺品整理などはきちんとしておきましょう。
ステップ４：内覧対応
家を買いたいという希望者を募ると、購入希望者が内見に訪れます。
物件の魅力をアピールするチャンスです。
事前にポイントを絞って魅力をしっかりアピールしましょう。
例えば、耐震・収納が多い・水回りの導線の便利さ・家の気密性等々。
生の声は、購入する人によっては、とても参考になります。
ステップ５：買付 (購入申込書)をもらう:
購入が決まったら、購入希望者から買付をもらいます。
売却価格や引き渡し日などの条件を確認しましょう。
ステップ６：売買契約
空き家の持ち主であるあなたと、買主が売買契約を締結します。
契約書を作成し、必要な手続きを進めます。
この時に、少しでも疑問があったり分からないことがあったら、しっかり質問しましょう。
後々のトラブルにならないためにも重要なポイントです。
ステップ７：引き渡し・決済
いよいよ、空き家を買主に引き渡します。
この時は、自分が元々住んでいた家なので、きっと手放すことに寂しさも感じるでしょう。
売却代金の決済も行います。
これで、売却の手続きは完了となります。
不動産会社を通すと、ステップ1～ステップ７に関しての手続きは殆ど不動産会社がしてくれます。
特に、売却したい物件が遠方にある場合はお任せ状態になるでしょう。
ですから、なるべく信頼のおける不動産会社に依頼することが大切です。
空き家の売却時にかかる税金や費用
空き家の売却時には、不動産会社に支払う仲介料は勿論、その他さまざまな費用がかかります。
この項目では、空き家を売却するときに必要な費用について解説します。
税金（譲渡所得税、登録免許税、印紙税）
実は、空き家を売却すると税金がかかってくるのです。
それが、以下の税金になります。
◎譲渡所得税: 売却益に対して課される税金。
◎登録免許税: 不動産の名義変更時にかかる税金。
ただし、税金が免除になる場合もあります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、家を売った際に発生する所得税と住民税のことを指します。
具体的には、売却時の収入金額（＝家を売った金額）から取得費（購入時の価格と費用の合計）と譲渡費用（売却時の費用）を差し引いた金額が譲渡所得となります。
この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税され、特定の期間を超える場合は長期譲渡所得として税率が異なります。
具体的な計算式は以下の通りです：
- 収入金額：売却時の金額
- 取得費：購入時の価格と費用の合計
- 譲渡費用：売却時にかかる費用
取得費と譲渡費用には、土地や建物の購入代金、仲介手数料、印紙税、立退料、違約金などが含まれます。
また、長期譲渡所得には「マイホームの軽減税率の特例」が適用されることもあります。
登録免許税
登録免許税とは、土地や建物の登記をする際に課される税金です。
具体的には、不動産の所有権を登記する場合や抵当権を登記する場合に、登記所で納付する税金を指します。
空き家の売却においては、名義を変更するために「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」を申請する際に登録免許税が発生します。
登録免許税は、不動産の売却代金に応じて計算され、通常は不動産1つにつき1,000円となります。
売却手続きを進める際には、この税金を考慮しておくことが重要です。
印紙税
新市税は、不動産の売買契約書などにかかる税金で、文書に収入印紙を貼り付ける形で納税されます。
空き家を売却する際には、以下のポイントに注意してください。
- 印紙税の貼り付け: 売買契約書や譲渡証明書などの文書に、所定の印紙を貼り付けます。この印紙の額面は、契約金額や譲渡所得に応じて異なります。
- 課税対象: 不動産の売買契約書や譲渡証明書など、不動産の取引に関連する文書が課税対象です。
- 軽減措置: 売買契約書の金額が一定額以下の場合、印紙税が軽減されることがあります。具体的な金額は時期によって異なりますので、最新の情報を確認しましょう。
空き家の売却に際しては、印紙税の納付を忘れずに行い、正確な手続きを心掛けてください
但し、これらのことは専門的な税理士・司法書士などにお願いするとスムーズに行ってくれます。
専門的なことは、素人には分かりにくいので、税理士や司法書士を頼るのが良いでしょう。
因みに私も司法書士に登記に関することや譲渡に関することは色々お世話になりました。
その他の費用
空き家の売却にはその他にも費用がかかります。
仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料。
解体費用: 解体する場合の費用。
リフォーム費用：売却するときにリフォームをして売る場合の費用
遺品整理費用：売却するにあたって、遺品は全て整理する必要がああります。自分ですべての遺品を整理することは難しい場合は、専門業者に頼んで処分してもらうことになります。
実家の売却を後悔しないための６つのポイント
実家の売却を後悔しないためのポイントは以下の６つです！
2.信頼できる不動産屋を選ぶ
3.急いで売却しない
4.空き家の状態を確認
5.家を売ると税金がかかる
6.実家への思いは整理しておく
売却にかかる費用を事前に
家を売るときは、次のような様々な費用がかかります。
・測量費用
・解体費用
・登記費用
・税金
など
特に税金は意外に大きい額。
信頼できる不動産屋を選ぶ
信頼できる不動産屋を選ぶことはとても重要です。
できたら、複数の不動産屋に相談してみると良いでしょう。
まずは、ネット等で査定をしてもらうのもお勧めです。
ネットには、色々な査定をしてもらうサイトがあります。
大体の手順や査定金額を念頭において、売却を進めていくと良いでしょう。
また、3社ほどに話を聞いて、どこも同様なことを説明する場合は、おおよその家の価値や、売却にかかる費用を知ることができます。
信頼できる不動産屋さんと交渉することをお勧めします。
急いで売却しない
家を売る良い時期には、タイミングがあるようです。
私は色々な事情があって、家の売却を急ぎすぎて後悔しています。
ぜひあまり急がず、じっくり相談して売却することをお勧めします。
空き家の状態を確認
空き家はほおっておくと劣化していきます。
特に水回りの劣化には十分に注意しましょう。
災害などの後も、屋根の瓦や庭木が折れたり倒れたりしてないかなども確認しておくと良いでしょう。
また、リフォームすることで高く売れる可能性もありますが、リフォームした金額に見合うだけ、多額な金額で売れるかは何とも言えません。
信頼できる不動産屋さんと相談することをお勧めします。
家を売ると税金がかかる
家を売却すると、税金がかかります。
税務署へ申告しなければならないことになっています。
私の場合は、司法書士の従妹に話を聞いて、親が家をリフォームしたときの契約書等が残っていたので、税金は０になりました。
また、特別控除を受けることができる場合もあるので、税務署で相談するのも良いと思います。
不動産会社の中には、なるべく税金がかからないように又は安くなるように対応してくれるようです。
不動産会社に相談する場合、税金関しても事前に聞いてみることもお勧めします。
実家への思いは整理しておく
実家をの売却で最も後悔するのは、自分が住んでいた家に対する愛着が深いことです。
この思いが深いことで、なかなか家を手放せないことが多いと思います。
まずは、遺品整理などをして自分自身の思いを整理することをお勧めします。
信頼できる不動産会社を選ぶ３つのポイント
空き家を後悔しないで売却するには、信頼できる不動産会社を選択することがとても重要。
信頼できる不動産会社を選ぶポイントをまとめてみました。
不動産会社の実績と評判
複数の不動産会社の査定結果の比較
担当者との相性
実績と評判:
不動産会社の実績や評判を調査し、信頼性のある会社を選びましょう。
不動産を売却する際に信頼できる不動産会社を選ぶポイントを以下にまとめました。
売却をスムーズに進めるために、以下のポイントを押さえてみてください。
売却したい不動産の実績が豊富
不動産会社を選ぶ際には、売却したい物件の実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
マンション、戸建て、土地など、それぞれ違った売却プランを立てる必要があるため、物件の実績を重視しましょう。
売却したい不動産がある地域と繋がりが深い
大手不動産会社は全国に店舗がありますが、実際に売却するためには地域特性を把握している業者を選ぶことが大切です。
中小不動産業者の方が地域の相場を理解していることもあります。
質問にしっかり返答がある
営業担当者が売主の質問にしっかりと返答してくれるかどうかも判断基準です。
特に、「囲い込み」を行う担当者は注意が必要です。
査定額の詳細を伝えてくれる
不動産仲介会社から提示された査定額をベースに物件価格を決めるため、査定額の詳細を説明してくれる担当者は信頼できる可能性が高いです。
査定結果の比較:
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較してください。
高く査定してくれる会社を選びましょう。
担当者との相性
担当者との相性も重要です。
コミュニケーションがスムーズにできるかを考慮しましょう。
名義人を確認する:
空き家の名義人が誰なのかを確認しましょう。
相続や共有名義の場合、手続きが異なります。
価格は高めに設定する:
空き家は市場に出回っている物件よりも少ないため、適切な価格で設定することが大切です。
売却期間の見積もりをする:
売却までの期間を見積もり、計画的に進めましょう。
空き家の状態を確認する:
空き家の状態を評価し、必要な修繕やリフォームを検討しましょう。
空き家を売却する際に注意すべきポイント
法的な手続きと書類:
売却には契約書や登記簿謄本、譲渡証明書などの書類が必要です。専門家のアドバイスを仰ぎながら、正確な手続きを進めましょう。
特に相続した空き家を売却する場合は、相続人の同意や遺産分割協議書などが必要です。
物件の状態と評価:
空き家の状態を評価しましょう。
修繕やリフォームが必要な場合、売却前に行うことを検討してください。
査定を依頼して、適切な価格を設定しましょう。
税金と費用:
売却に伴う税金（譲渡所得税、登録免許税、印紙税）や仲介手数料、解体費用などを考慮してください。
特に相続した空き家の売却では、譲渡所得税の特例や相続人の数に注意しましょう。
購入希望者とのコミュニケーション:
内見や購入希望者との交渉を丁寧に行いましょう。
物件の魅力をアピールすることが大切です。
時間と計画:
売却には時間がかかることがあります。
計画的に進め、余裕を持って売却を検討しましょう。
まとめ
今回は、実家の売却を後悔しない方法を紹介してきました。
実家の売却には、後悔はつきものかもしれませんが、なるべく良い気持ちで売却したいものですね。
ぜひ、今回の記事を参考になさって、後悔せずに、実家を売却してくださいね。
